Riscurile care blocheaza titlurile ipotecare

In pietele dezvoltate, ipotecile aferente creditelor imobiliare au o cotatie pe bursa la fel ca aurul sau actiunile companiilor. Romanii mai au insa de asteptat cel putin un an pana cand casele luate pe credit vor avea o valoare clara, tranzactionata pe bursa.

Pentru clientii bancilor, aparitia titlurilor ipotecare va permite o ieftinire graduala a imprumuturilor. Bancile vor putea vinde `la pachet`, prin intermediul pietei de capital, creditele pentru locuinte acordate clientilor, transformand creantele respective in obligatiuni. Avantajul: obtinerea de lichiditati pe care le vor putea plasa apoi in noi credite ipotecare.

Pentru a functiona, sistemul are nevoie insa de mai multe conditii. Contractele de credit ar trebui standardizate si ar trebui sa poata fi facute previziuni pentru evolutia preturilor pe piata imobiliara. Cum, deocamdata, nu exista estimari credibile privind evolutia preturilor pe 20 de ani (maturitatea titlurilor ipotecare), potentialii detinatori de obligatiuni nu pot evalua corectitudinea pretului unui astfel de titlu si nu pot lua decizii de cumparare sau vanzare. Este una dintre principalele cauze ale absentei titlurilor ipotecare de pe piata de capital romaneasca, chiar daca legislatia permite de mai multi ani lansarea lor.

Mai mult, riscul garantiilor (ipotecile pe imobilele cumparate prin credit) este dublat de riscul debitorului. Cu o piata `tanara` a creditului ipotecar, riscul de neplata al clientilor nu poate fi evaluat corect pentru perioade de peste 20 de ani.

Primul motiv pentru care o banca decide sa lanseze o emisiune de obligatiuni ipotecare este nevoia de imbunatatire a lichiditatilor. Portofoliile de credite ipotecare ale bancilor s-au apropiat deja de masa critica (evaluata intre 50 de milioane de euro si 300 de milioane de euro) care ar permite lansarea unor astfel de emisiuni. Cu toate acestea, costurile aferente (de evaluare a riscului de portofoliu, de comunicare pe fiecare client, de administrare, cu avocatii) se situeaza la cateva sute de mii de euro pentru fiecare emisiune de titluri. Un nivel foarte ridicat, care arata ca actuala masa de credite nu este inca suficient de mare.

Bancile tin cu dintii de cota de piata

In plus, actorii de pe piata romaneasca duc inca o lupta acerba pentru castigarea de cote de piata. Din acest motiv, marjele de profit pe creditul ipotecar s-au ingustat la minimum. Media dobanzilor la creditele in euro pentru locuinte este acum in jur de 7%. Daca luam in calcul rata dobanzii Euribor de 4%, marja de tara de 0,3% si 2% pentru rezerva minima obligatorie constituita de banci la BNR, constatam ca un credit ipotecar are un cost de 6,7% pentru banca. Acesta ingusteaza marja de profit, care este luata mai mult din comisioane bancare. Pentru a fi profitabila externalizarea creantelor bancare, marja bancii ar trebui sa fie de 2,5% - 3%. Ar fi posibil doar daca bancile ar da credite cu o dobanda de 9-10% pe an, nivel sub care au coborat, insa, de mult.

Un alt motiv foarte important care impiedica lansarea obligatiunilor ipotecare este dat chiar de contractele de credit care difera foarte mult intre ele, chiar in cadrul aceleiasi banci. Dobanzile la creditele ipotecare se modifica de la luna la luna, in functie de campania de vanzari a bancii. Si tipul garantiilor difera foarte mult: constructiile noi, cele vechi, cele din lemn sau din caramida sunt evaluate diferit. De asemenea, comisioanele bancare sunt la randul lor modificate periodic. Pentru ca o banca sa-si vanda portofoliul de credite, acesta trebuie sa fie omogen.

In plus, marii jucatori de pe piata romaneasca sunt interesati, pentru moment, mai mult de a castiga un portofoliu cat mai mare de clienti, decat de majorarea capitalurilor proprii. Aceasta in conditiile in care majoritatea sunt subsidiare ale unor banci internationale puternice, in bilantul carora nu detin inca o cota importanta. Lucrurile se vor schimba, insa, de anul viitor, dupa implementarea conditiilor din acordul Basel II. Ca urmare a alocarilor mai mari de capital pe categorii de risc, bancile romanesti vor resimti presiuni suplimentare, fiind stimulate astfel sa lanseze si primele obligatiuni ipotecare.

Un articol de: Gabriela Tinteanu Moldoveanu


Sursa: Capital