Bancile se tem de supraevaluarea din piata imobiliara

Primita ca o prima veste buna pe segmentul financiar romanesc postintegrare, renuntarea la obligativitatea avansului pentru creditele acordate persoanelor fizice e departe de a produce efecte notabile. Si asta nu din cauza vreunor modificari aparute din partea bancii centrale sau vreunei amanari, ci din cauza reticentei manifestate de principalele banci comerciale care opereaza pe piata. E adevarat, aceasta reticenta este pe deplin motivata, toate cercetarile relevand faptul ca marirea numarului de imprumutati peste nivelul actual se face direct proportional cu cresterea volumului de credite indoielnice sau neperformante.

Mai mult, bancherii apreciaza ca renuntarea la avans va crea o presiune suplimentara, pe preturile imobilelor, in special - ceea ce va conduce la o umflare si mai drastica a valorii locuintelor. Or, opinia analistilor atat din mediul bancar cat si din mediul imobiliare este ca, cel putin la nivelul locuintelor construite inainte de 1989, exista oricum o supraevaluare datorata momentului integrarii. Bancherii se tem acum ca nu cumva sa renunte la avans, sa evalueze imobilul gajat la o anumita suma si, peste un an-doi, in caz de neplata, sa constate ca valoarea de piata a scazut sub cea a imprumutului datorat.

In ipoteza enuntata, cel mai probabil, bancile vor crea un sistem de reducere a avansului, in functie de bonitatea clientului: cu cat veniturile acestuia vor acoperi mai substantial rata lunara de plata, cu atat avansul va fi mai mic (poate chiar zero). Insa, pana la primavara se pot schimba multe, deoarece exista o concurenta acerba pe piata imprumuturilor, iar segmentul imobiliar este considerat inca departe de valorile existente in UE. 

Scriam in urma cu aproape o luna de zile (editia din 23 decembrie 2006) cateva randuri in care apreciam ca, desi banca centrala se va alinia normativelor europene si nu va mai impune obligativitatea avansului de 25% la creditele pentru persoane fizice, putine banci vor marsa la aceasta modificare. Evolutia din aceste zile pare sa confirme teoria anticipata, bancherii fiind reticenti, dar si foarte prudenti.

Piata bancara a ajuns la un anumit nivel de maturitate, care permite bancii centrale sa relaxeze putin politica de creditare. Din punctul sau de vedere, dar si pentru armonizarea legislatiei cu prevederile UE, nu mai este necesar un avans la solicitarea de credite. Totusi, desi BNR nu mai conditioneaza, fiecare banca comerciala are posibilitatea sa mentina, sa elimine sau sa diminueze avansul cerut la acordarea oricarui imprumut pentru persoane fizice. Sigur, exista si posibilitatea ca, in cazul creditelor imobiliare, riscul suplimentar asumat sa fie acoperit printr-o strictete mai mare a evaluarii garantiilor.

Analistii nu estimeaza insa vreun impact semnificativ al noii norme asupra procesului de creditare.

Sector fierbinte

Cel mai fierbinte sector unde renuntarea la avans pare a fi benefica, la o prima vedere, este cel imobiliar. Vestea ca romanii care vor un credit imobiliar sau ipotecar pentru achizitia sau constructia unei locuinte nu vor mai fi obligati sa plateasca avansul de 25% a fost surprinzatoare pentru multi. Intr-o prima faza, presedintele Asociatiei Romane a Bancilor (ARB), Radu Gratian Ghetea, vadit mirat la momentul respectiv de proiectul de norma, a afirmat ca noua legislatie nu va avea nici pe departe un efect de boom pentru credit. Mai mult, cel putin pe segmentul imobiliar, cresterea cererii, datorata noilor conditii de creditare, va conduce in mod cert la marirea unor preturi care si asa sunt foarte sus (integrate `anticipat` in UE).

Multi s-au grabit sa interpreteze in mod populist efectele noilor norme: imprumuturi pentru o categorie mai larga de persoane. Bancherii insa, chiar daca pot fi catalogati si ca avizi de potentiali clienti, nu isi permit sa mareasca substantial marja de risc, asa ca prefera sa ramana prudenti. Principala lor temere vine din faptul ca piata imobiliara romaneasca este supraevaluata la nivel de preturi pe multe paliere. Cel mai semnificativ este domeniul apartamentelor comuniste, a caror ieftinire e pronosticata de doi-trei ani, insa refuza sa se produca. In atare conditii, banca se poate trezi ca a evaluat o garantie imobiliara la 100.000 de lei, sa zicem, iar peste cinci ani respectiva nu va mai face decat 50.000 de lei. Sigur, intre timp clientul a mai platit ceva, dar nu suficient pentru ca banca sa aiba siguranta oferita de acest avans de 25% practicat la momentul actual. Sigur, mai exista si parghia de interventie reprezentata de plafonarea nivelului de indatorare a persoanelor fizice, care ramane inca in vigoare, si nu se intrevad modificari prea curand

Se cauta solutii

Chiar daca momentul transpunerii efective in practica a normelor este previzionat a fi undeva la inceputul primaverii, bancherii cauta ipoteze de lucru si isi orienteaza politicile de creditare tinand cont de noul cadru legislativ. Se tatoneaza terenul, mai ales ca avem de-a face cu o piata cu o concurenta acerba. Dupa cum spunea seful ARB, este suficient ca un actor important sa faca pasul catre avansul zero, si trendul se va deplasa catre aceasta orientare. 

Cel mai probabil insa, conform surselor din piata bancara, jocul se va face la nivelul veniturilor. Persoanele cu venituri mari, care acopera substantial rata de plata, vor putea beneficia de credite cu avans zero, in timp ce restul vor avea de adus la acordarea imprumuturilor sume care sa le mareasca bonitatea in fata bancii. Exista si solutia clasica a luarii in garantie a imobilului la o valoare mult mai mica decat cea din piata la momentul actual (eventual, tinandu-se cont de previziuni, se poate estima o valoare medie a proprietatii in orizontul de timp pe care se intinde si creditul).

Ce ar mai trebui mentionat, atat de trambitata concurenta venita din partea bancilor straine nu sta in picioare din doua motive: daca ele vin in Romania, trebuie sa respecte conditiile impuse de BNR. Iar daca cineva se gandeste sa apeleze la imprumuturi in afara Romaniei, s-ar putea sa cheltuiasca niste bani degeaba.

Sursa: www.curentul.ro

Articole Ghiduri Asigurari »

Studiu: Femeile sunt un segment insuficient explorat in asigurari

Un studiu international, dat publicitatii in acest an, arata influenta semnificativa pe care o pot...

Cum cumperi rapid o polita de asigurare a locuintei?

Peste doua zile, primariile vor putea aplica amenzi cuprinse intre 100 si 500 de lei proprietarilor...

Ce ii preocupa pe asiguratori?

Principalul risc perceput de catre managerii din domeniul asigurarilor este valul de noi...

Cum sa-ti asiguri locuinta cu 50 de bani pe zi

Asigurarea locuintei cu 50 de bani pe zi pare a fi ireala, avand in vedere ca suma este atat de...

Cat de veche trebuie sa fie masina ca sa nu o mai poti asigura

Prima iubire" nu se uita niciodata si, in foarte multe cazuri, este foarte greu sa scapi de ea,...

Articole Actualitate »

Viitorul RCA sta sub semnul online-ului?

Un proiect ASF de modificare a Normei 23/2014 ce vizeaza asigurarea obligatorie RCA ar putea aduce...

Sistemul asigurarilor din Romania se apropie de varful istoric din 2008

Produsele de asigurari au inregistrat cei mai importanti indici de crestere in contextul general al...

Guvernanta corporativa pentru operatorii din pietele financiare nebancare – in atentia ASF

Societatile care opereaza pe pietele financiare nebancare si care sunt autorizate, reglementate si...

De ce avem nevoie de asigurari de sanatate private

Cu o asigurare de sanatate privata obtii nu doar plata tratamentului, ci in plus esti incurajat sa...

Fondul de Garantare a Asigurarilor cere creditorilor Astra sa trimita cereri de despagubire

Despagubirea clientilor defunctei Astra Asigurari se dovedeste a fi un proces anevoios, nu numai...